O condomínio edilício é uma estrutura jurídica com regras próprias: convenção, regimento interno, assembleias com quóruns definidos, síndico com deveres legais e responsabilidade, e a condição de empregador em relação aos funcionários. Assessoria condominial é o acompanhamento permanente dessas obrigações, para que decisões tomadas em assembleia sejam válidas e para que o síndico não responda pessoalmente por atos que poderiam ter sido regulares.
Convenção e regimento não são a mesma coisa
A convenção é o estatuto do condomínio: define frações ideais, destinação das unidades, direitos e deveres, quóruns e a estrutura de administração. Deve ser registrada no cartório de imóveis.
O regimento interno disciplina o uso cotidiano: horários, áreas comuns, animais, obras nas unidades, mudanças.
Alterar a convenção exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Mudança de destinação do edifício exige unanimidade. Confundir os quóruns é a causa mais comum de assembleia anulada.
Quóruns que costumam ser aplicados errado
- Alteração da convenção: dois terços dos votos dos condôminos
- Mudança de destinação do edifício ou da unidade: unanimidade
- Obras voluptuárias: dois terços dos condôminos
- Obras úteis: maioria dos condôminos
- Obras necessárias: podem ser realizadas sem autorização prévia, com regras conforme urgência e valor
- Realização de construção de novo pavimento: unanimidade
- Aplicação de sanção ao condômino antissocial: quórum qualificado previsto em lei
Assembleias
Convocação regular, com prazo, pauta clara e comprovação de entrega, é requisito de validade. Deliberar sobre tema fora da pauta é um dos vícios mais comuns.
A ata precisa refletir o que foi decidido e os votos apurados. Ata genérica cria disputa depois.
Assembleias por meio eletrônico têm previsão legal, observados requisitos de identificação, participação e registro. É útil para condomínios grandes, desde que a convocação e o sistema estejam adequados.
A responsabilidade do síndico
O síndico representa o condomínio e responde pela regularidade da administração: prestação de contas, cumprimento da convenção, contratação e manutenção das áreas comuns.
Pode ser responsabilizado pessoalmente quando age com excesso, com desvio de finalidade ou com omissão que gera dano, inclusive em matéria trabalhista e de segurança predial.
Prestação de contas anual, seguro obrigatório da edificação e manutenção dos laudos técnicos exigidos são os pontos que mais aparecem quando algo dá errado.
O condomínio como empregador
Porteiros, zeladores e equipe de limpeza são empregados do condomínio, que responde como qualquer outro empregador: jornada, adicional noturno, intervalos, insalubridade quando cabível, férias e verbas rescisórias.
Escala 12 por 36, banco de horas e trabalho em feriados exigem previsão adequada e controle efetivo.
Terceirizar não elimina o risco: havendo inadimplemento da prestadora e falha na fiscalização do contrato, o condomínio responde de forma subsidiária.
Multas e o condômino problemático
O descumprimento de deveres autoriza multa prevista na convenção, com limite legal proporcional à contribuição mensal.
Para o condômino que reiteradamente descumpre seus deveres, e para o comportamento antissocial, a lei prevê sanções agravadas, com quórum e procedimento próprios.
Aplicar multa sem previsão, sem notificação prévia e sem direito de defesa é o caminho mais rápido para a anulação.
Obras, segurança e dados
Obras nas áreas comuns exigem quórum correto, projeto e responsabilidade técnica. Obras nas unidades que afetam a estrutura ou a fachada exigem autorização.
Laudos de inspeção predial, manutenção de elevadores, sistema de combate a incêndio e regularidade junto ao corpo de bombeiros são obrigações contínuas.
Câmeras, controle de acesso e listas de moradores envolvem tratamento de dados pessoais. Política de retenção de imagens e finalidade definida evitam problemas com a legislação de proteção de dados.
Como funciona a assessoria
- 1
Diagnóstico
Leitura da convenção, do regimento e das últimas atas.
- 2
Regularização
Ajuste de documentos, quóruns e procedimentos.
- 3
Apoio a assembleias
Convocação, condução e redação das atas.
- 4
Rotina trabalhista
Revisão de jornadas, contratos e terceirizações.
- 5
Cobrança e contencioso
Inadimplência e defesa do condomínio em ações.
- 6
Acompanhamento
Consultas do dia a dia e atualização normativa.
O que reunir
- Convenção registrada
- Regras e quóruns aplicáveis
- Regimento interno
- Uso das áreas comuns
- Atas das últimas assembleias
- Histórico de deliberações
- Prestações de contas
- Regularidade da administração
- Contratos com prestadores
- Terceirização e fiscalização
- Documentos dos empregados
- Situação trabalhista
- Laudos técnicos e certificados
- Segurança predial
- Apólice do seguro da edificação
- Obrigação legal
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Perguntas frequentes
- Qual o quórum para alterar a convenção?
Dois terços dos votos dos condôminos.
- E para obras?
Voluptuárias exigem dois terços; úteis, maioria; necessárias podem ser feitas sem autorização prévia, com regras conforme urgência e valor.
- Assembleia virtual é válida?
Há previsão legal para assembleias por meio eletrônico, observados requisitos próprios.
- O síndico responde pessoalmente?
Pode haver responsabilização em determinadas hipóteses, o que reforça a importância da regularidade dos atos.
- O condomínio pode ser processado por funcionário?
Sim. O condomínio é empregador e responde como tal.