Contratos de compra de imóvel na planta podem prever prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuado e informado de forma destacada. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode desfazer o contrato, com restituição integral do que pagou, inclusive a intermediação, em até 60 dias corridos, ou manter o negócio e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, corrigido.
O prazo de tolerância não é automático
A Lei 13.786/2018 incorporou a tolerância de 180 dias à Lei 4.591/1964, mas condicionou sua validade à previsão expressa e à informação destacada no contrato.
Cláusula escondida no meio do instrumento, sem destaque, é questionável. Prazo superior a 180 dias também é, porque a lei fixa o limite.
Contado o prazo previsto para a entrega mais a tolerância válida, o atraso começa no dia seguinte.
As duas saídas
A primeira é resolver o contrato por culpa da construtora. Nessa hipótese a restituição é integral e sem retenção, incluindo os valores pagos a título de corretagem e taxas de intermediação, no prazo de 60 dias corridos contados da resolução.
A segunda é manter o contrato e receber a indenização mensal de 1% sobre o valor efetivamente pago, corrigido, por mês de atraso.
São caminhos alternativos, e não cumulativos. A escolha depende do estágio da obra, do financiamento e da situação pessoal do comprador.
Multa e lucros cessantes
Quem mantém o contrato costuma querer somar a indenização contratual ao aluguel que deixou de receber ou que teve de pagar.
O STJ firmou no Tema 970 que a cláusula penal moratória tem natureza de prefixação de perdas e danos e não é cumulável com lucros cessantes pelo mesmo período de inadimplemento.
Isso não afasta pedidos autônomos, como danos materiais específicos e comprovados ou dano moral em situações que ultrapassem o mero descumprimento contratual.
Cobranças que costumam ser indevidas no período de atraso
Juros de obra ou taxa de evolução de obra cobrados após o termo final da entrega, incluída a tolerância, tendem a ser indevidos, porque o atraso não é do comprador.
Correção do saldo devedor por índice de custo de construção após o prazo também é ponto de discussão frequente.
Taxa condominial e IPTU antes da entrega das chaves, em regra, não cabem ao comprador.
Quando começa e quando termina o atraso
O marco final não é a expedição do habite-se nem a conclusão física da obra, e sim a efetiva disponibilização das chaves ao comprador, em condições de uso.
Entrega condicionada à assinatura de termo de quitação ampla merece atenção: a assinatura pode ser usada depois para tentar afastar o direito à indenização.
Acordo já assinado
É comum que a construtora apresente acordo com valor reduzido e quitação ampla do contrato.
A validade e o alcance desse acordo precisam ser analisados: o que foi efetivamente quitado, se houve informação adequada e se a cláusula de quitação geral alcança direitos que sequer haviam se materializado.
Assinar sem essa leitura pode encerrar um direito por uma fração do seu valor.
Vícios construtivos
Atraso e vício são discussões distintas. Recebido o imóvel, começam prazos próprios para reclamar defeitos aparentes e ocultos, além do prazo legal de solidez e segurança da obra.
Fazer vistoria técnica na entrega e registrar tudo por escrito preserva as duas frentes.
Como funciona
- 1
Leitura do contrato
Prazo de entrega, tolerância e cláusulas de reajuste e quitação.
- 2
Apuração do atraso
Definição do termo inicial e do período indenizável.
- 3
Escolha do caminho
Resolução com restituição ou manutenção com indenização.
- 4
Notificação
Comunicação formal à construtora, com prazo.
- 5
Ação judicial
Ajuizamento com pedido de restituição ou indenização.
- 6
Cumprimento
Apuração dos valores e execução.
O que reunir
- Contrato e aditivos
- Prazo de entrega e cláusula de tolerância
- Comprovantes de pagamento
- Base da restituição ou da indenização
- Recibos de corretagem e taxas
- Valores restituíveis na resolução
- Memorial descritivo e publicidade
- Obrigações assumidas na venda
- Extratos do financiamento
- Juros de obra e correção do saldo
- Comunicações com a construtora
- Prova do atraso e das promessas
- Termo de entrega de chaves
- Marco final do atraso
- Contrato de locação do imóvel em que reside
- Danos materiais comprovados
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Perguntas frequentes
- Qual é o prazo de tolerância?
Até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuado e informado de forma destacada.
- Posso desfazer o contrato?
Sim, com restituição integral do que foi pago, incluindo valores de intermediação, em até 60 dias corridos.
- Se eu mantiver o contrato, o que recebo?
Indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido.
- Posso pedir a multa e mais os lucros cessantes?
Em regra não. O STJ firmou que a cláusula penal moratória afasta a cumulação com lucros cessantes pelo mesmo período.
- E se eu já tiver assinado acordo?
A validade e o alcance precisam ser analisados, especialmente quando há quitação ampla.