Usucapião extraordinária: quando é possível adquirir o imóvel sem justo título

Justo título é o documento que, em tese, transferiria a propriedade, como uma escritura com algum defeito. Boa-fé é a convicção de estar exercendo a posse legitimamente.

Na extraordinária, nenhum dos dois é exigido. Quem ocupou sem qualquer documento e mesmo sabendo que o imóvel era de outro pode adquirir a propriedade pelo tempo.

É por isso que essa é a modalidade mais usada em regularização fundiária e em ocupações antigas sem cadeia documental.

O parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil reduz o prazo quando o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

Moradia habitual é residência efetiva, comprovável por correspondência, contas, matrícula escolar de filhos e vizinhança.

Obras de caráter produtivo alcançam construção, reforma relevante, plantio e atividade econômica exercida no local. A prova costuma vir de notas de material, contratos com prestadores e fotos com data.

Quando o imóvel excede o limite de área da usucapião especial urbana.

Quando o possuidor já é proprietário de outro imóvel, o que afasta a especial urbana.

Quando não existe documento que sirva como justo título, o que afasta a ordinária.

Quando o imóvel é usado para atividade econômica, e não apenas para moradia.

Ação possessória, ação reivindicatória e notificação formal do proprietário exigindo a desocupação caracterizam oposição.

Reconhecimento da propriedade alheia pelo possuidor também compromete o ânimo de dono: propor pagamento de aluguel ou pedir autorização para permanecer são exemplos.

Cobrança de IPTU pelo município, ao contrário, não caracteriza oposição do proprietário. Ela costuma ajudar, porque documenta a ocupação.

O possuidor pode somar a sua posse à de quem o antecedeu, desde que contínuas e pacíficas. É o que torna viável o caso de quem ocupa há oito anos um imóvel em que a família já estava há vinte.

A cadeia precisa ser demonstrada, ainda que por documentos informais e por testemunhas.

A extraordinária pode seguir pela via extrajudicial quando a documentação está completa e não há impugnação.

Como é a modalidade que costuma envolver imóveis sem cadeia documental, a via judicial acaba sendo mais frequente. A decisão se toma após o diagnóstico registral.