A usucapião extrajudicial é processada no cartório de registro de imóveis da situação do bem, com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. Depende de ata notarial, planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica, anuência ou notificação dos interessados e certidões. O silêncio do notificado no prazo de 15 dias é interpretado como concordância. Havendo impugnação expressa, o registrador remete os autos ao juízo competente.
Por que essa via existe
A usucapião judicial é demorada, e boa parte dos casos não envolve conflito real: envolve ausência de documento. Para essas situações, a lei abriu o caminho registral.
A via extrajudicial não é mais fácil, é mais rápida quando a documentação está completa. A exigência técnica é maior, e não menor, porque não há juiz para suprir lacunas na instrução.
O que o pedido precisa conter
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse e as circunstâncias
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com registro de responsabilidade técnica
- Anuência dos titulares de direitos registrados sobre o imóvel e dos confrontantes
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca e do domicílio do requerente
- Documentos que comprovem a posse e o seu tempo
- Justificativa da modalidade de usucapião invocada
A ata notarial
É a peça de abertura. O tabelião registra o que constata e o que lhe é narrado sobre o tempo e as características da posse, podendo ouvir declarantes e examinar documentos.
Ata bem feita organiza o caso inteiro. Ata genérica gera exigência e atraso, e às vezes inviabiliza a via.
O silêncio hoje conta a favor
A redação original exigia anuência expressa de todos, o que na prática inviabilizava o procedimento sempre que alguém simplesmente não respondia.
Com a alteração promovida pela Lei 13.465/2017, o notificado que não se manifesta no prazo de 15 dias tem seu silêncio interpretado como concordância.
A notificação precisa ser regular. Endereço errado ou ciência duvidosa reabre a discussão depois, e é o tipo de vício que compromete o registro.
Quem precisa ser notificado
O proprietário que consta da matrícula e os titulares de outros direitos registrados, como credor com hipoteca ou alienação fiduciária.
Os confrontantes, ou seja, os vizinhos que fazem divisa com a área.
A União, o Estado e o Município, por edital ou notificação, para que se manifestem sobre eventual interesse.
Terceiros interessados, por edital.
O trabalho técnico
A planta e o memorial precisam ser elaborados por engenheiro ou arquiteto, com anotação ou registro de responsabilidade técnica.
A área levantada precisa conversar com a matrícula, quando existir. Divergência de área é uma das causas mais comuns de exigência registral, e às vezes exige retificação prévia.
Em imóvel sem matrícula individualizada, o caminho pode envolver abertura de matrícula, o que aumenta o prazo.
Quando a via extrajudicial não serve
Quando há litígio conhecido sobre a posse ou sobre a propriedade.
Quando há herdeiros desconhecidos, espólio não inventariado ou titulares falecidos sem sucessão definida.
Quando o proprietário tabular se opõe, ainda que informalmente, com sinais de que impugnará.
Quando a documentação técnica não pode ser produzida, por exemplo em área de conflito de divisas.
Se for remetido ao juízo
A remessa não anula o trabalho feito. A ata notarial, a planta, o memorial e as certidões aproveitam ao processo judicial.
Por isso o custo de tentar a via extrajudicial em caso viável raramente é perdido: ele antecipa a instrução.
Como funciona
- 1
Diagnóstico registral
Análise da matrícula, da área e dos titulares de direitos.
- 2
Ata notarial
Lavratura em tabelionato, com a narrativa da posse.
- 3
Levantamento técnico
Planta e memorial com responsabilidade técnica.
- 4
Protocolo
Apresentação do requerimento no registro de imóveis.
- 5
Notificações e editais
Ciência de titulares, confrontantes e entes públicos.
- 6
Registro ou remessa
Sem impugnação, registra-se. Com impugnação, vai ao juízo.
O que reunir
- Certidão atualizada da matrícula
- Titularidade e ônus registrados
- Planta e memorial descritivo
- Delimitação técnica da área
- Ata notarial
- Peça de abertura do procedimento
- Contas antigas e carnês de IPTU
- Tempo e continuidade da posse
- Contrato de compra e venda sem registro
- Cadeia possessória
- Qualificação dos confrontantes
- Notificação válida
- Certidões de distribuidores
- Ausência de ações sobre o imóvel
- Documentos pessoais e estado civil
- Qualificação do requerente
Assuntos relacionados
Este assunto aparece em
Perguntas frequentes
- Da para fazer usucapião sem juiz?
Sim, pela via extrajudicial em cartório, desde que preenchidos os requisitos e não haja impugnação expressa.
- E se um vizinho não responder?
O silêncio no prazo de 15 dias após a notificação e interpretado como concordância.
- E se ele se opuser?
Havendo impugnação expressa, o registrador remete os autos ao juízo competente.
- Preciso contratar engenheiro?
A planta e o memorial exigem profissional habilitado, com registro de responsabilidade técnica.